象山縣人民政府辦公室關(guān)于縣政協(xié)十一屆三次會議第87號提案的答復(fù)

類別標(biāo)記：B

鄭玲玲等委員：

你們在縣政協(xié)十一屆三次會議上提出的第87號提案《關(guān)于用“大物業(yè)”管好無物業(yè)小區(qū)的建議》被列為重點(diǎn)提案，由縣委常委、副縣長周堅(jiān)棟同志領(lǐng)辦，縣住建局主辦。經(jīng)前期溝通協(xié)調(diào)，現(xiàn)將辦理情況答復(fù)如下：

一、總體情況

（一）住宅小區(qū)物業(yè)管理情況

全縣共有住宅小區(qū)218個，總建筑面積1414萬平方米、8.87萬戶，其中實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理小區(qū)157個，總建筑面積1279萬平方米、7.94萬戶。

（二）老舊小區(qū)及中心城區(qū)散居樓物業(yè)管理情況

全縣共有2003年前建成交付的老舊小區(qū)38個，總建筑面積 169萬平方米、1.32萬戶，其中實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理小區(qū)11個，總建筑面積96萬平方米、7464戶。中心城區(qū)共有散居樓486棟、7764戶，均未實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理。主要分布在丹西街道丹瀛社區(qū)、丹桂社區(qū)、蓬萊社區(qū)，丹東街道金秋社區(qū)、新華社區(qū)、東風(fēng)社區(qū)。

（三）存在問題及原因分析

無物業(yè)管理小區(qū)普遍規(guī)模較小、居民繳納物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低，不足以維持物業(yè)服務(wù)運(yùn)營成本，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)不愿意接管。據(jù)統(tǒng)計(jì)，未引入專業(yè)化物業(yè)管理的61個住宅小區(qū)，其中150戶以下的小區(qū)共52個，占比85.2%，100戶以下的小區(qū)45個，占比73.8%。其中老舊小區(qū)共27個，占比44.3%，居民繳納物業(yè)費(fèi)平均約0.3元/月/平方米。散居樓分布零散且居民僅繳納衛(wèi)生清潔費(fèi)（24元/人/年）。

未實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)及散居樓總規(guī)模占比不大，但相對集中在部分老舊社區(qū)，小區(qū)周邊環(huán)境和居住品質(zhì)不高，相關(guān)社區(qū)管理難度大、負(fù)擔(dān)重，成為文明城市創(chuàng)建工作的難點(diǎn)、痛點(diǎn)問題。各位委員基于社區(qū)基礎(chǔ)工作實(shí)際，著眼群眾對美好居住環(huán)境的期盼，為破解無專業(yè)物業(yè)管理小區(qū)及散居樓專業(yè)化物業(yè)管理覆蓋問題，提出了很好的意見建議，具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性和針對性。

二、主要工作開展情況

（一）扎實(shí)推進(jìn)物業(yè)管理提檔升級

縣委縣政府高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，持續(xù)開展物業(yè)管理服務(wù)提檔升級行動。2021年4月，印發(fā)《象山縣物業(yè)管理提檔三年行動方案》，同年11月出臺《關(guān)于促進(jìn)物業(yè)企業(yè)接管微住宅小區(qū)和老舊住宅小區(qū)的若干意見》（象政辦發(fā)〔44〕號）文件。通過三年努力，全縣住宅小區(qū)專業(yè)化物業(yè)管理覆蓋率由59.6%提升至72.02%，累計(jì)發(fā)放補(bǔ)助資金257.3萬元，解決了部分微住宅小區(qū)及老舊住宅小區(qū)的專業(yè)化物業(yè)企業(yè)接管問題。

（二）積極探索“大物業(yè)”管理試點(diǎn)工作

根據(jù)縣委縣政府工作部署，縣住建局于2022年啟動瑤琳未來社區(qū)“大物業(yè)”管理試點(diǎn)工作。以瑤琳未來社區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營管理為基礎(chǔ)，將公建項(xiàng)目、市政道路、住宅小區(qū)及散居樓等進(jìn)行統(tǒng)一招標(biāo)委托管理。采取國企入股模式，成立象往未來城市服務(wù)有限公司（象山縣城投集團(tuán)占有20%股份，寧波惠吉星城市服務(wù)有限公司占有80%股份）負(fù)責(zé)管理。加大財政支持力度，前三年分別安排130萬元、100萬元、70萬元補(bǔ)助資金，有力保障了項(xiàng)目管理資金平衡。

自2024年1月“大物業(yè)”運(yùn)營單位進(jìn)駐管理以來，該片區(qū)公共空間和人力資源得到充分整合，物業(yè)管理成本得到有效降低，人員配置更加合理，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生秩序得到明顯提升。通過成立文化活動社團(tuán)、業(yè)委會聯(lián)盟等推進(jìn)了居民多維度參與社區(qū)管理事務(wù)，居民自治意識顯著提升，社區(qū)基層治理效能初見成效，受到社區(qū)居民的歡迎和肯定。

三、下一步推進(jìn)計(jì)劃

結(jié)合我縣實(shí)際及提案建議，我縣將系統(tǒng)總結(jié)瑤琳未來社區(qū)“大物業(yè)”管理經(jīng)驗(yàn)，積極學(xué)習(xí)借鑒各地優(yōu)秀做法，堅(jiān)持積極穩(wěn)妥推進(jìn)，逐步實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)無專業(yè)物業(yè)管理小區(qū)及散居樓“大物業(yè)”管理全覆蓋。特制定如下工作措施：

（一）推進(jìn)先行先試。在縣政府的統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)下，縣住建局發(fā)揮牽頭引導(dǎo)作用，深入開展實(shí)地調(diào)研，協(xié)同各部門單位加快研究制定大物業(yè)試點(diǎn)工作方案，進(jìn)一步明確工作目標(biāo)、壓實(shí)工作責(zé)任。2024年，在中心城區(qū)新增排摸1-2個群眾基礎(chǔ)好、配套設(shè)施全、公共資源充足的社區(qū)先行開展大物業(yè)管理試點(diǎn)，形成經(jīng)驗(yàn)做法后按照每年新增2個以上社區(qū)的目標(biāo)逐步推廣。

（二）堅(jiān)持黨建引領(lǐng)。大物業(yè)管理是實(shí)現(xiàn)管理范圍由散到聚、管理能力由弱到強(qiáng)、管理內(nèi)容由少到多的過程，涉及千家萬戶居民的根本利益，關(guān)鍵要做好群眾工作。按照黨建引領(lǐng)下物、居、業(yè)協(xié)同治理要求，指導(dǎo)社區(qū)大黨委主動靠前站位，深入發(fā)動黨員宣傳大物業(yè)管理的政策優(yōu)勢，讓群眾切實(shí)感受到實(shí)實(shí)在在的利益，努力爭取群眾的支持，打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。

（三）注重資源整合。按照“肥瘦搭配”的模式，統(tǒng)籌住宅小區(qū)及散居樓、公建單位、市政運(yùn)維的“一體化”管理，針對性制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，做到服務(wù)統(tǒng)一規(guī)范、收費(fèi)合情合理。其中，無物業(yè)管理的住宅小區(qū)參照一星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、散居樓按照“四保”（保潔、保安、保綠、保修）要求確定服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及居民出資比例。

（四）加大政策支持。一是落實(shí)財政補(bǔ)助。按照“居民出一點(diǎn)、公建項(xiàng)目補(bǔ)一點(diǎn)、財政貼一點(diǎn)”的方式保障項(xiàng)目運(yùn)營資金平衡，研究確定財政補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，并建立相應(yīng)考評監(jiān)管措施。二是加大稅費(fèi)優(yōu)惠。研究優(yōu)化“大物業(yè)”管理相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)運(yùn)營成本，助力企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。三是推進(jìn)“自我造血”。運(yùn)用未來社區(qū)創(chuàng)建、老舊小區(qū)改造等載體增加社區(qū)經(jīng)營用房配置，或讓利閑置國有資產(chǎn)經(jīng)營等方式供企業(yè)經(jīng)營，增加企業(yè)運(yùn)營收益，實(shí)現(xiàn)“大物業(yè)”管理可持續(xù)經(jīng)營。四是加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)。基于智慧物業(yè)“數(shù)字化”管理需求，加強(qiáng)公共區(qū)域智能監(jiān)控、入口道閘系統(tǒng)、巡邏打卡定位器等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)“人管”向“技管”轉(zhuǎn)變，減少管理人員成本支出。五是推進(jìn)增值服務(wù)覆蓋。出臺政策鼓勵推廣家庭增值服務(wù)納入“大物業(yè)”管理服務(wù)范疇，培養(yǎng)居民多元、多樣化物業(yè)消費(fèi)習(xí)慣，拓展企業(yè)增值服務(wù)收益范圍。

各位委員提出的“大物業(yè)”試用期間“只服務(wù)、不收費(fèi)”的“先嘗后買”模式，可能引發(fā)其他已實(shí)施專業(yè)物業(yè)管理小區(qū)居民的對比心理，為避免造成一定的負(fù)面影響，暫不予實(shí)施。后期根據(jù)管理實(shí)際，再行研究相關(guān)舉措。

（五）推動治理融合。一是積極引導(dǎo)“大物業(yè)”企業(yè)參與配合社區(qū)治理事務(wù)，不斷強(qiáng)化“大物業(yè)”物業(yè)管理向基層治理延伸，推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)基層治理深度融合。二是建立“大物業(yè)”企業(yè)與交警、公安、綜合行政執(zhí)法等部門溝通聯(lián)絡(luò)機(jī)制，積極履行各類違法行為的巡查、勸阻、上報責(zé)任，促進(jìn)物業(yè)管理與城市管理和執(zhí)法工作深度融合；三是將“大物業(yè)”管理與社區(qū)網(wǎng)格化管理有機(jī)結(jié)合，組織志愿者、社會組織共同參與社區(qū)治理活動，積極探索共治共建，引導(dǎo)居民積極參與文明城市創(chuàng)建、社區(qū)應(yīng)急體系建設(shè)、除險保安攻堅(jiān)等社區(qū)治理工作，補(bǔ)足社區(qū)管理力量不足的短板，增強(qiáng)人民群眾幸福感、獲得感、安全感和滿意度。

象山縣人民政府辦公室      

2024年5月17日        

（聯(lián)系人：沈裕建，聯(lián)系電話：13566533456）