關于縣政協十一屆二次會議第101號提案的答復
石劍等委員：
你們在縣政協十一屆二次會議上提出的《關于綜治物業暢順服務的建議》已收悉，現綜合協辦單位意見，將有關問題答復如下：
一、基本情況
截至目前，全縣共有住宅小區207個，其中專業化物業管理小區148個，占比71.5%，登記備案物業企業53家，其中本地企業34家，外地企業19家，從業人員2600余人。
二、工作開展情況
縣委、縣政府對住宅小區物業管理工作高度重視，2021年4月印發了《象山縣物業管理提檔三年行動方案》文件，縣住建局堅決貫徹落實方案要求，完善制定相關政策文件12個，為積極構建“黨委領導、政府組織、業主參與、企業服務”的物業管理格局奠定了扎實基礎。
（一）加強黨建引領紅色物業建設
一是制定《象山縣黨建引領“四社聯動”促進社區善治三年行動方案》，將加強紅色物業黨建工作納入社區黨建工作范疇。二是印發《關于黨建引領社區治理推進住宅小區“紅色物業”建設的實施意見（試行)》（縣委組〔2021〕25號）文件，建立黨建引領社區治理推進紅色物業建設制度機制。三是推進業委會黨組織建設，推進新換屆或新成立業委會黨員比例不低于50%，業委會黨組織覆蓋率達78%。四是加強物業企業黨組織建設，建立物業行業黨委，成立紅色物業聯盟功能性黨支部1個，物業企業黨支部13個。五是發揮黨員先鋒模范作用，全面落實在職黨員社區報到制度，開展黨員綠色環保、助老助殘、治安巡邏等志愿服務活動220余次，完成亂堆放、亂停車、亂張貼等問題整治3.3萬余處。
（二）加強業主委員會建設管理
一是推進業委會應建盡建，全縣共成立業委會182個，業委會覆蓋率為87.9%，遠超過市里下達的65%目標。二是加強業委會委員審核把關，印發《關于在業委會換屆選舉中嚴格把握候選人資格條件的通知》文件，落實多部門聯合審查機制，做到“凡選必審”。三是建立重大事項報告制度，涉及小區重大決策，業委會應先向社區居委會報告，社區居委會加強工作指導并派員列席會議。四是監督業委會信息公開，指導業委會公開業主大會議事規則、管理規約、物業服務合同等重要信息并定期發布動態信息。五是建立糾錯和退出機制，明確業委會履職“負面清單”，出現業委會違規決策問題，由縣住建局指導屬地政府督促業委會采取限期整改、撤銷決定、解散業委會等措施處理。六是規范物業企業選聘程序，按照《中華人民共和國民法典》規定，規范居民意見征求、公示選聘方案、選聘流程，招標程序，確保新老物業順利交接。七是組織業委會法律法規知識培訓，每年至少組織一次集中培訓，提高業委會成員依法履職能力。
（三）全面推進住宅小區行政執法
一是明確部門職責，印發《關于建立住宅小區行政執法清單制度的通知》（象建物〔2021〕4號）文件，涉及7個部門30項違法違規內容的執法責任。二是統一受理渠道，建立12345和智慧城管96310統一受理熱線，印刷執法清單公示牌3000余份。三是落實行政指導制度，與開發建設單位簽訂文明銷售承諾書，與物業企業簽訂拆違控違工作責任書，告知相應履職責任和管理要求。四是開展聯動執法，2022年以來，共完成違規裝修、占用共用部位、破壞公共設施、毀壞公共綠化、物業企業未履行管理責任等違法違規案件認定移交處理210余件。
（四）創新居民自治管理模式
一是完善居民管理規約，印發《象山縣住宅小區臨時管理規約（示范文本）》（象建物〔2021〕8號）文件，新增房屋裝修管理、共有部位共用設施處分、公共收益管理、專項維修資金使用權限等內容。二是開展“居民說事”活動，社區、業委會、物業企業三方聯動，累計開展居民“說事”活動140余次，協調化解物業管理矛盾糾紛190余件。
（五）努力提升專業物業覆蓋率
一是明確鼓勵政策，印發《關于促進物業企業接管微住宅小區和老舊住宅小區的若干意見》（象政辦發〔2021〕44號）文件，加大補貼力度，共發放補貼資金117.067萬元。二是印發《象山縣前期物業服務招標文件（示范文本）》（象建物〔2021〕7號）文件，加強物業信用等級結果運用，營造優勝劣汰的市場環境。三是鼓勵物業企業入駐管理，全縣專業化物業管理小區由2021年初的114個增加至148個，物業覆蓋率由59.6%提升至71.5%，提前完成70%的目標任務。
（六）加強物業企業服務監管
一是建立常態巡查機制，印發《關于建立住宅小區物業服務常態化檢查及“紅黑榜”通報制度的通知》（象建物〔2021〕6號）文件，圍繞住宅小區保潔、保綠、保安、保序、垃圾分類、裝修管理、違規停車等情況，每月檢查小區不少于35個，每季度通報一次。二是規范物業企業垃圾分類職責，印發《象山縣住宅小區物業服務企業生活垃圾分類工作指引》文件（象建物〔2021〕5號），細化物業企業履行垃圾分類日常管理職責，將垃圾分類落實情況納入年度考評內容。三是完善住宅小區物業管理考評辦法，印發《象山縣住宅小區物業管理考評辦法（試行）》（象建物〔2021〕9號）文件，建立多方評價、分類考核、分檔獎勵制度，2020年以來共發放獎勵資金496.7萬元。四是加強物業企業信用管理，將全縣物業企業全部納入市物業企業和物業項目經理信用信息系統管理，根據日常管理和居民投訴情況予以信用加減分。
（七）推進住宅小區更新改造
一是加快推進老舊小區改造。貫徹落實《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（象政辦發〔2021〕8號）文件，2020年以來共完成改造小區12個，總投資7000余萬元，有效改善老舊小區環境品質。二是推進高層住宅小區消防設施維修改造。2020年以來累計完成改造小區43個，完成投資2000余萬元，修復損壞的消防設施設備，提高小區安全系數。三是謀劃推進未來社區建設。推進未來社區試點項目7個，預計投資約14億元。其中瑤琳、云灣未來社區項目已開工，金秋、瀛洲未來社區進入概算審核階段，城東、南街、半河未來社區項目進入方案設計階段。四是推進既有住宅加裝電梯，對于居民申請加裝電梯的給予每臺20萬元補貼，2020年以來共完成加裝電梯25臺，大大改善了居民出行條件。
（八）推進部門聯動治理
一是統一受理平臺，居民對于物業管理問題可撥打12345政務服務熱線進行投訴，平臺根據各相關部門職責進行分發、處理、回訪，形成工作閉環。二是推進聯合執法，建立聯合快速執法工作群，落實專職執法力量，堅持抓早抓小，防止業主跟風違法、群體違法，今年以來共完成執法105件。三是壓實物業企業管理責任。深入開展物業企業巡查、勸阻、上報履職督查，今年以來累計督促整改管理不到位問題31個。
三、存在的困難和問題
受小區居民對物業管理的重要性認識不足、物業費繳納標準
偏低、物業企業管理水平參差不齊、運營成本大幅上升等因素制約，我縣物業管理品質還有較大的提升空間。
（一）日常維修難落實。根據《寧波市物業專項維修資金管理辦法》規定，物業公共部位、共用設施設備維修、更新、改造費用保修期內由開發建設單位承擔，保修期滿由業主承擔。我縣2013年8月前交付的小區均未建立物業專項維修資金，此部分小區的公共維修資金向業主收取難度大，物業企業因維修資金未籌集難以落實維修，如金港花園小區、陽光雅苑一期小區等。
（二）保修責任難協調。《浙江省住宅物業保修金管理辦法》對住宅物業保修期限進行了明確，屋面、墻面防水工程為8年，其他設施設備為2年。實踐中，部分小區維修問題未在保修期內提出，開發建設單位以超過保修期為由拒絕維修，通過協調、司法途徑解決時間長、程序繁雜，群眾意見較大。
（三）業委會履職能力不足。業委會是小區自治組織，由全體業主選舉產生，參選業委會委員由業主自愿報名。當前政策支持力度不足，業委會沒有相應的政治或經濟待遇，業委會成員為熱心小區公益事業的人員組成，多為無償性工作，加之小區物業管理事務繁雜，業委會存在業主參選意愿不強、人員法律法規知識不熟悉、物業管理能力不足等問題。
（四）部門聯動參與不夠。物業管理工作涉及部門眾多，主要包括住建、資規、公安、民政、法院、綜合行政執法、消防、開發建設單位等，有些問題解決涉及到多個部門協同，還需要屬地政府、社區、業委會等共同參與。2021年以來，縣住建局作為物業管理行業主管部門，先后出臺了多項文件，壓實各部門職責，解決了一部分問題，但在執行力度上還有待進一步加強。
（五）物業企業服務品質參差不齊。物業企業服務資質取消后，物業企業魚龍混雜，部分物業費收費偏低、住宅面積偏小的小區難以引入優質的物業企業入駐管理，存在人員配備不足、年齡偏大、持證上崗率不高、服務品質偏低、業主滿意度不高等問題。
（六）執法力度還需加強。部分業主法律法規意識不強，存在亂搭建、亂種養、亂堆放、亂張貼、亂拉線、亂停車等問題，對物業企業的勸阻、管理存有抵觸情緒，物業企業沒有執法權，考慮物居關系和諧，多以勸導為主，管理效果不明顯。執法部門因違法業主眾多、涉及面廣、執法力量不足等原因，處罰力度跟不上，未能對違規業主形成有效震懾。
四、下步措施
結合提案建議和工作實際，下步主要做好以下工作：
（一）優化物業專項維修資金撥付程序。10月底前，結合市物業專項維修資金管理辦法，研究制定物業專項維修資金操作細則，優化日常小額維修、單項維修、應急維修撥付程序，指導業主大會賦予業委會更大的資金使用權限，促使公共維修事項快速落地。
（二）加強保修期內物業維修核查備案。在住宅物業保修期屆滿前60日內，會同街道、社區對小區物業公共部位、共用設施進行查驗，將維修事項統一提交開發建設單位維修整改，并將相關資料備案，有效解決保修事項推諉扯皮問題。
（三）推進物業專項維修資金補繳建賬到戶。通過在保修期滿前協調開發建設單位將部分保修金劃入小區物業專項維修資金賬戶和指導業委會將小區公共收益劃入小區物業專項維修資金賬戶的方式，促進小區補繳建立物業專項維修資金，2023年完成建賬到戶小區不少于4個。
（四）努力增加小區公共收益。指導業委會開展公共區域停車收費、廣告租賃、物業經營用房出租等方式增加小區公共收益，以解決日常維修經費不足難題。對于開展公共區域停車收費的小區給予一次性獎勵3000元。
（五）加強物業服務監管。督促物業企業在小區物業服務中心、公示欄等公示物業服務內容、服務人員、收費標準、投訴受理熱線等信息，讓業主充分享有知情權。業主發現物業企業未履行物業服務合同行為的，可撥打縣住建局物業管理投訴熱線—89387540進行投訴，縣住建局進行核實、督促物業整改并進行回訪，促進問題整改形成閉環。
（六）發揮物業企業橋梁紐帶作用。計劃6月份組織召開物業企業業務培訓會議，提升物業主動服務意識，對于業主的合理訴求，企業主動向業委會、社區、街道（鄉鎮）和有關部門報告、協調解決，并及時予以回訪。對物業企業存在工作推諉問題采取通報批評、扣除考核分、扣除信用分等進行問責處理。
（七）開展專項治理行動。一是加強停車管理。推進小區停車劃線工作，規范電動自行車、機動車停放秩序，9月底前實現住宅小區應劃盡劃。二是開展亂拉線治理。6月底前，出臺物管住宅小區線路管理規定，要求電力、通信等部門在施工前向物業企業、社區進行報備，物業企業監督施工做到橫平豎直，不得新增飛線，經督促仍不整改的由社區網格員作剪線處理。三是開展亂張貼治理。會同縣綜合行政執法局開展亂張貼集中清理行動，清理各類小廣告，7月底前完成集中整治后轉入常態管理階段。四是開展公共設施維修行動。督促物業企業對維修事項進行排摸，并對接開發建設單位、業委會，采取動用保修金、物業專項維修資金、小區公共收益等方式進行維修，11月結合年度考評對各企業設施設備維修保養情況進行檢查督查，檢查結果與年度考評掛鉤。
（八）加強業委會監督管理。一是嚴格落實業委會委員候選人的聯合審查制度，優先推薦熱心小區公益事業、組織管理能力強、有充分工作時間精力、群眾認可度高的業主參選，從源頭上確保業委會委員的質量。二是指導街道（鄉鎮）在業委會選舉過程，嚴格按照民法典、寧波市相關文件落實到位，街道社區對全過程嚴格把關、監督，真正做到全民參與，全民公投。三是完善激勵機制，每年開展優秀業委會、優秀業委會主任、最美業委會主任宣傳選樹活動，并給予物質和精神獎勵。對于履職不力、違規決策、侵害業主共同利益的行為予以督查整改。
（九）加強部門協同聯動。一是落實屬地社區、街道（鄉鎮）為主導、各相關部門共同參與的物業矛盾糾紛調解機制，明晰各部門職責，推進小區物業管理矛盾糾紛“屬地吹哨、部門報到”制度落地見效。二是加強糾紛調解，針對物業費拖欠等物業矛盾糾紛訴訟問題，采取“訴前調解+示范裁判”方式快速妥善化解涉物業類糾紛。三是開展普法宣傳，會同縣人民法院強化法治宣傳進社區、進小區工作，做好典型案事例宣傳，提升物業和小區業主法治意識，合理合法主張權益。
衷心感謝你們對住房和城鄉建設事業的關心和支持。
象山縣住房和城鄉建設局
2023年5月24日
（聯系人：張文國；聯系電話：13606787288）
